如何在新加坡成為一名房仲 (2) 什麼是 RES 考試？法律條文及合約都要學！

這篇文章是「如何在新加坡成為房仲」系列文章第二篇，如果還沒看過第一篇，建議可以先閱讀：

如何在新加坡成為一名房仲 (1) 踏出第一步很難嗎？ 課程機構怎麼選？

TL;DR 如果你是趕時間的讀者，簡單來說是經過一年的努力，我最近 (2025.10) 終於在新加坡登記成為 PropNex 的房產仲介。這篇文章是系列第一篇，會分享我過去一年從認識房產仲介、報名到完成課程的經驗。 文章大綱 1. 完整時間軸 2. 報考動機 3. 取得報名資格 4. 選擇課程機構＋完成房仲資格課程 完整時間軸 * 2025.10.03 選擇加入PropNex Agency * ..... * 2025.08.12 公布考試結果（通過 🎉） * 2025.06.28/29 第三次 RES 考試(Paper2) * 2025.04.17 公布考試結果 * 2025.03.15/16

下班升級時光Ivan Cheng

本文重點在介紹新加坡房產仲介考試 (Real Estate Salesperson, RES) ，也是想在本地做房仲必須通過的大魔王。這篇我會著重分享 RES 考試中第一部分 (Paper 1) 內容以及我的三個學習。

什麼是 RES exam?

關於 RES 的考試形式、時間安排等資訊，網路上很多地方都能搜尋到，可以參考 CEA 官網 詳細說明。簡單來說如果想在新加坡登記為合法房仲，就需要通過 RES 房仲考試的兩個科目：Paper 1 及 Paper 2。

但我當初最好奇卻查不到太多資訊的是：RES 會考哪些內容？考試到底難不難？對自己之後買房有幫助嗎？

針對這些疑問，我想從外國人的視角，討論一下我的看法。

RES 考哪些內容？

首先，我想先澄清大部分人對房仲的印象— 協助客戶處理房屋買賣、善於斡旋或談價、對於房屋的交通、地理位置、建案、周圍設施等細節很熟悉。我想說這些印象都是很準確的觀察，但是對於 RES 房仲考試，這只是一小部分內容。

那，除了這些還要學什麼？

學習一：新加坡發展政府機關的業務範疇

身為在新加坡工作的外國人，最熟悉政府機關莫非是負責工作簽證的 MINISTRY OF MANPOWER (MOM) 、再來可能是 MINISTRY OF HEALTH (MOH)，其他單位就不太熟悉。

準備 RES 考試時，考試內容著重部分不太相同—新加坡發展部 MINISTRY OF NATIONAL DEVELOPMENT (MND) 、附屬部門如新加坡建屋發展局 (HDB，Housing & Development Board)、市區重建局 (URA，Urban Redevelopment Authority) ...。因此準備考試時，會對這些部門的業務範疇，乃至於如何影響新加坡現今的樣貌，都會有更深入的認識。

學習二：認識城市發展及土地相關法規

另外很大部份考試內容，是關於新加坡建國以來，對於城市發展及土地影響重大的相關法規。

舉例來說，新加坡自 1960年代起開始，每隔20年的概念計劃 (Concept Plan) 及每五年推出的總體計畫 (Master Plan) ，是新加坡能夠快速因應社會和經濟變化的關鍵。如1960 年代人口激增使得住房不足，於是向聯合國（UN）尋求幫助，而後開始將各區域的具體用途細分，如住宅、商業、工業和公共空間等區分。

學習三：釐清土地在法律上的權利義務

最後這部分也是我準備考試時最不適應的，就是關於土地及合約在法律上的（英文）專業術語。這些法律條款之所以重要，在於即便是買同一間房子，買賣方如果對實際上享有的權利義務有爭議時，也必須參考合約上的明文規範。

舉例來說，即使擁有某塊轉角土地的產權，仍可能因為鄰居與我約定地役權 (Easement) ，使他們能合法通行、排水甚至架電線。

學習了土地及合約的相關知識，除了知道自己買了什麼，有爭議時才能據理力爭。

小結

上面分享了準備房仲考試的三個學習，主要是針對 Paper 1 考試範圍的分享。準備考試時由於缺乏完整的（中文）準備資源，我也透過 ChatGPT 翻譯整理了約 60 頁筆記，有興趣歡迎透過下方聯繫我！